Les retards de livraison, une situation fréquente en VEFA
Vous avez acheté une maison ou un appartement dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Sur le papier, c’est une superbe affaire : bientôt, vous pourrez bénéficier d’un logement neuf à prix réduit. Seulement, un problème majeur survient : la livraison, prévue il y a plusieurs semaines, n’en finit plus d'être reportée.
On vous explique que le chantier a pris du retard, beaucoup de retard. A chaque fois, le promoteur dispose d'une bonne excuse pour justifier la situation, mais le temps passe et vous ne pouvez toujours pas profiter de votre bien alors que vous avez déjà payé une bonne partie du prix. Quand vous finissez enfin par obtenir les clés après de nombreux mois d'attente, ces délais supplémentaires vous ont fait perdre de l'argent : poursuite du paiement d'un loyer, perte de revenus locatifs, etc.
Face à ces situations, il est essentiel de maîtriser les règles du droit immobilier pour connaître précisément ses droits.
En principe, le promoteur est responsable des retards de livraison en VEFA
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le Code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas de régime autonome détaillé du retard de livraison en VEFA.
On en revient donc au droit commun de la vente et à l'article 1611 du Code civil, qui prévoit que :
« Le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu. »
Comme tout vendeur, le promoteur est ainsi tenu de livrer le bien à la date qui est prévue au contrat, généralement fixée sous la forme d'un mois ou d'un trimestre dans ce type de vente.
À défaut de respecter ce délai ou de justifier son retard, le promoteur engage donc sa responsabilité et devra indemniser l'acquéreur dès lors qu'un préjudice est démontré.
Quels préjudices peuvent être indemnisés en cas de retard injustifié ?
La jurisprudence reconnaît de nombreux préjudices indemnisables, à condition qu’ils soient réels, justifiés et chiffrés, et notamment :
- les loyers payés dans l’attente de la livraison ;
- la perte de revenus locatifs ;
- la perte d’avantages fiscaux du fait du retard ;
- les frais de garde-meuble ;
- les intérêts d’emprunt supportés inutilement ;
- le préjudice moral ;
- etc.
La constitution d'un dossier de preuves écrites est donc déterminante pour démontrer l'existence et le montant des préjudices : factures, contrats, échanges de courriers, d'e-mails ...
La justification du retard par le promoteur en VEFA : ce que dit le droit
Le vendeur peut d'abord tenter de s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la force majeure, caractérisée lorsque survient un évènement imprévisible, irrésisitible et extérieur aux parties (art. 1218 du Code civil).
Cette stratégie demeure peu efficace dans la mesure où les tribunaux considèrent que de nombreux évènements non-prévus font en fait partie des aléas normaux d'un chantier. A titre d’exemple, même la découverte d’une nappe d’eau souterraine n’a pas été reconnue comme un cas de force majeure (CA Bordeaux, 6 octobre 2011, RG n°10/03816).
Pour contourner les limites de la force majeure, les promoteurs ont donc pris l'habitude d'insérer, dans les contrats de VEFA, des causes légitimes de retard qui les autorisent à prolonger le délai de livraison si l'évènement défini dans le contrat survient.
Ces clauses visent notamment :
- les intempéries ;
- la liquidation judiciaire d’un constructeur :
- la défaillance d’une entreprise ;
- etc.
La Cour de cassation valide l'existence de ces clauses, même si le contrat de VEFA a été conclu par un consommateur. Elle a même validé le fait que le contrat puisse prévoir un report de la date de livraison égale au double de la durée du retard (V. Cass. Civ. 3ème, 23 mai 2019, n°18-14.212) !
Bien sûr, le promoteur doit doit prouver la réalité, la durée et l’impact de la cause légitime de retard qu'il invoque. De simples affirmations ne peuvent suffire, même si certaines attestations techniques peuvent être admises (maître d’œuvre notamment).
Conclusion : Les recours concrets de l'acquéreur en cas de retard dans une VEFA
Avant toute action judiciaire, il est indispensable :
- D'analyser le contrat : date contractuelle de livraison, pénalités de retard, causes légitimes de report, etc.
- De calculer le préjudice indemnisable : montant des pertes financières, éléments de preuve, etc.
- De mettre en demeure le promoteur afin de le contraindre à se positionner.
Une discussion amiable pourra ensuite être engagée selon les arguments avancés par le vendeur, voire un recours en justice si aucune solution amiable n'est possible.
👉 Chaque situation étant différente, une analyse personnalisée du contrat et des circonstances du retard est essentielle pour défendre efficacement vos intérêts.
