La mise en location d'un logement est une étape importante pour tout propriétaire. Une fois le locataire trouvé, il reste une formalité à ne surtout pas négliger : rédiger un contrat de location juridiquement conforme.
A première vue, ça paraît simple. Les modèles gratuits pullulent sur internet et la tentation est grande d’en sélectionner un, de modifier quelques informations et de le signer tel quel. Le problème, c’est qu’un bail dont on ne maîtrise pas les clauses peut avoir d'importantes conséquences, notamment sur le plan pécuniaire. Mieux vaut donc maîtriser quelques notions juridiques de base pour bien comprendre les enjeux et éviter les difficultés.
C'est la raison pour laquelle j'ai créé un guide pratique des principales règles applicables aux locations à usage d'habitation, c'est-à-dire celles soumises à la loi du 6 juillet 1989. Dans ce premier article, nous allons nous concentrer sur le point le plus essentiel : le loyer, en étudiant les modalités de sa fixation et de sa révision.
Le montant du loyer : les obligations et limites à connaître
Commençons par l'évidence : le montant du loyer, sa date d'exigibilité et ses modalités de paiement doivent être écrites dans le contrat (art. 3 de la loi de 1989). Si le logement était loué dans les 18 mois avant l’arrivée du nouveau locataire, le dernier loyer applicable doit également être mentionné.
Théoriquement, le montant du loyer est totalement libre. Deux mécanismes juridiques vont toutefois limiter cette liberté d’action, selon :
- La performance énergétique du logement (le fameux DPE) ;
- L'emplacement géographique du logement, selon qu'il soit situé dans une zone d’encadrement des loyers.
Première limite : Les logements classés F ou G au DPE
Depuis plusieurs années, l’Etat fait la chasse aux passoires thermiques, ces logements dont la consommation énergétique est classée comme excessive. Longtemps cantonné à une fonction purement informative, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un document central dans le cadre d’une location, qui va venir limiter la liberté du propriétaire selon le classement du logement (de “A” à “G” selon sa performance).
Concrètement, si le bien obtient la note de “F” au DPE, le loyer est "gelé” : son montant ne pourra pas être supérieur au loyer payé par le locataire précédent (art. 17 de e la loi de 1989). Si le logement est classé “G”, c’est encore pire : la mise en location de ce logement sera alors totalement interdite car celui-ci sera considéré comme "indécent" aux yeux de la loi (art. 17 de e la loi de 1989).
Lorsque l'objectif est d’acquérir un logement pour le louer, la note du DPE doit donc être absolument être prise en compte. Des travaux de rénovation énergétique sont toujours possibles, mais il convient d’en anticiper les coûts et les délais, sous peine de très mauvaises surprises.
Seconde limite : Les logements situés dans une zone d’encadrement des loyers
Depuis la loi ELAN, certaines communes peuvent bénéficier d’un dispositif leur permettant de fixer un loyer de référence, c’est-à-dire un montant de loyer au mètre carré qui ne pourra pas être dépassé par le bailleur. Ce dispositif concerne essentiellement les grandes villes (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux) mais également certains groupes de communes (Seine-Saint-Denis et Pays Basque notamment).
Si le montant du loyer pratiqué par le propriétaire dépasse le loyer de référence, celui-ci s’expose à une action en diminution de son locataire pour les loyers à venir comme pour ceux déjà payés (dans la limite de 3 années), ainsi qu'à des sanctions civiles et pénales.
Si le logement est situé dans une commune soumise à ce dispositif, mieux vaut donc respecter l'encadrement en réajustant le montant du loyer si nécessaire. Un complément de loyer est possible, à condition qu'il soit stipulé dans le contrat et justifié par des éléments objectifs (vue exceptionnelle, services supplémentaires, etc.)
La clause de révision du loyer : une disposition à ne pas oublier
La clause d’indexation, c’est ce qui vous permet à un propriétaire d’augmenter le montant du loyer chaque année, sans que le locataire ne puisse s’y opposer. Aucune augmentation n’est toutefois possible si le contrat ne le prévoit pas expressément, d’où l’intérêt de bien maîtriser les enjeux de ce mécanisme.
La révision repose obligatoirement sur l’IRL
L’augmentation n’est toutefois pas aléatoire et doit impérativement suivre l'évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE en fonction de l’évolution générale des prix, et disponible ici. La formule de calcul est simple :
- Nouveau loyer = Loyer actuel × Nouvel IRL ÷ IRL de référence indiqué dans le bail
Le propriétaire ne peut pas choisir un autre indice. Théoriquement, l’indexation peut jouer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution de ll’IRL ; toutefois, celui-ci n’a jamais connu la moindre diminution depuis sa création en 2006.
Le contrat se réfère généralement au dernier indice publié à la date de sa signature., mais il vaut mieux préciser le trimestre retenu et sa valeur pour éviter toute difficulté d'interprétation.
La révision n’est pas rétroactive
Beaucoup de propriétaires pensent que le loyer augmente automatiquement chaque année, sans qu’ils n’aient rien à faire. Malheureusement, c'est faux.
Le propriétaire doit procéder lui-même à l’indexation chaque année ; sinon, il est réputé y avoir renoncé. Une augmentation oubliée pendant un an est donc perdue, aucune application rétroactive n’étant possible (art. 17-1 de la loi de 1989).
Le meilleur réflexe à adopter est donc de noter la date anniversaire du contrat pour ne pas oublier d’appliquer l’indexation. Attention, là encore celle-ci n’est pas possible si le logement est classé “F” ou “G” au DPE.
Conclusion : Les bons reflexes
S'agissant du loyer d’un bail d’habitation, il faut toujours :
- S’assurer du classement énergétique du logement en regardant le DPE ;
- Vérifier si le logement se situe dans une zone d’encadrement des loyers ;
- Contrôler que le contrat comporte bien une clause de révision et ne pas oublier de l’appliquer.
Ces vérifications permettent d’éviter les principales erreurs qu’on voit régulièrement dans les contrats de location.
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A bientôt !
